某某大厦弱电系统维保方案
一、项目概况 2
二、维护保养的必要性 2
三、维护宗旨及优势 3
四、安防系统维保方案 3
4.1某某大厦安防报警系统简介 3
4.2某某大厦安防报警系统组成 3
4.3某某大厦安防报警系统维护方法 3
4.3.1维护基本条件 3
4.3.2设备维护中的一些基本事项 4
4.3.3某某大厦安全防范系统维护保养内容、范围 5
4.4某某大厦安防系统维护计划 6
4.4.1在接到甲方指定人员的故障保修电话或传真后，在维保人合同规定的时间内赶到现场检查、排除故障； 6
4.4.2故障解决方式 6
4.4.3一般维护计划 6
4.4.4安防报警系统常见问题及解决方法 7
4.4.5由设备和部件引起或反映出的故障及解决方法 8
4.4.6传输系统出现故障的分析与解决方法 9
4.4.7其它故障现象 11
五、楼宇自控系统维护服务的系统范围 13
5.1预防性维护 13
5.1.1电脑/网络管理 13
5.1.2电脑管理 13
5.1.3定期检测计划 14
5.2矫正性维护 16
5.2.1系统网络修复 16
5.2.2系统功能校正 16
5.3设备故障排除 23
表5-3 23
5.4紧急应变计划 24
5.4.1故障叫修时间 24
5.4.2远地诊断 24
5.5品质提升计划 25
5.6系统升级更新计划 27
5.7工作研讨 27
5.7.1定期工作研讨 27
5.7.2重大故障研讨 28
5.8控制策略提高 28
5.9维护保养质量系统 28
六、综合布线系统维保 30
6.1综合布线系统维护工作 30
6.1.1日常管理 30
6.1.2日常维护 30
6.1.3故障排除 31
6.1.4系统整改 31
七、系统维护附表 33
八、系统维护附表 33
一、 项目概况
某某大厦的弱电系统包括：安防报警系统（监控系统、巡更系统、防盗报警系统、可视对讲系统）、楼宇自控系统、综合布线系统、计算机网络系统、电子屏显示系统、一卡通系统、信息机房、监控机房、多媒体会议系统、综合管路系统、消防报警及水喷淋系统等。
二、 维护保养的必要性
长期以来，由于弱电系统的维护不受重视，致使很多安防报警设备刚刚投入使用就被损坏，原因不外乎以下几点。
首先是对弱电系统维护工作重视程度不够，认为没必要投入太多的人力、物力及财力，因而在管理过程中忽略对弱电系统设施的管理，导致系统的后期管理和维护跟不上。
其次是没有一个完备的、有计划性的弱电设备维护实施方案。某某大厦的弱电设备数量巨大，而且分布在不同楼层各处，设备的维护是一项艰巨而重要的工作，这些弱电设备分类并制定出维护方案，把复杂繁琐的工作变得条理化，明确化。当某个设备出现故障时，专业技术员可以很快调出这个设备的相关技术参数、性能指标等相关资料，并采取针对性的维护措施，有效的提高设备的维护效率。
第三是弱电设备的采购中过多的考虑了设备的性价比而忽视了弱电系统及设备后期的维护和保养。弱电设备品牌过多、产品供应商过多，厂家售后保障措施不到位等等原因，导致弱电设备使用一段时间后，设备故障不断、损坏率不断攀升，最终不得不对原有设备进行大面积更新，出现重复投资、浪费严重的现象。
鉴于以上情况，对系统一方面要加强在使用中的科学合理使用和维护外，另外有一支专业的系统维护单位配合使用单位对弱电系统进行科学合理的维护保养也是非常有必要的。
三、 维护宗旨及优势
宗旨：服务客户即服务自己，从完善服务的每一个细小的环节入手，推出心贴心的专业全程跟踪的人性化服务。
优势：1、由物业承接维保，可以保证人员及时到位，在短时间内迅速解决问题，同时能够保证每日巡检及养护，延长设备的使用寿命。
2、便于管理监督，所方可直接对话物业，免去出现问题时多个维保单位逐一电话联系的麻烦，减轻甲方的管理负担。
四、 安防系统维保方案
4.1某某大厦安防报警系统简介
某某大厦安防报警系统使“技防”优势得以发挥。在人防、物防、技防三者的有机配合下，一旦发生紧急情况时能够有效的制止，保安值班人员根据情况做出相应的紧急处理办法，使情况不再进一步恶化。系统由前端探头部分、传输部分、控制部分及显示和记录部分四大块组成。
4.2某某大厦安防报警系统组成
前端部分：室外彩转黑快球、室内彩转黑摄像机、室内一体化高速球机、彩色枪式摄像机、彩色半球摄像机、电梯专用摄像机等。
传输部分：视频同轴电缆、双绞屏蔽信号电缆、电源线缆、电梯专用视频线缆、光缆等
控制部分：磁盘柜、多媒体管理系统PC、矩阵主机、主控键盘、以及给系统供电的UPS稳压电源等
显示和记录部分：彩色监视器、嵌入式数字硬盘录像机等。
4.3某某大厦安防报警系统维护方法
为了做好安防报警设备的维护工作，我公司会派公司技术员工定期去现场，负责对安防报警系统的监测、维护、服务,承担起设备的维护服务工作,以保障安防报警系统的长期、可靠、有效地运行。
4.3.1维护基本条件
古话说的好，“巧妇难为无米之炊”，对监控系统的维护来说也是一样的道理，对安防报警系统进行正常的设备维护所需的基本维护条件，即做到“四齐”，即备件齐、配件齐、工具齐、仪器齐。
4.3.1.1备件齐
通常来说，每一个系统的维护都必须建立相应的备件库，主要储备一些比较重要而损坏后不易马上修复的设备，如读卡器、报警探头、摄像机、镜头、监视器等。这些设备一旦出现故障就可能使系统不能正常运行，必须及时更换，因此必须具备一定数量的备件，而且备件库的库存量必须根据设备能否维修和设备的运行周期的特点不断进行更新。
4.3.1.2配件齐
配件主要是系统设备里的各种小型配件以及大型机器例如：（读卡器、报警探头、矩阵主机、硬盘录像机、云台、快球等辅助配件），可以多备一些，主要用于设备的维修。常用的配件主要有摄像机电源、硬盘录像机硬盘、摄像机护罩、BNC接头以及摄像机电源线、视频线和控制线缆等等。能维修的尽量不去更换。这样，经过维修就能用小的投入产生良好的效益，节约大量更新设备的经费。
4.3.1.3工具和检测仪器齐
要做到勤修设备，就必须配置常用的维修工具及检修仪器，如各种钳子、螺丝刀、测电笔、电烙铁、胶布、万用表等等，需要时还应随时添置，必要时还应自己制作如模拟负载等作为测试工具。
4.3.2设备维护中的一些基本事项
在对监控系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，主要需做好防潮、防尘、防腐、防雷、防干扰的工作。
4.3.2.1防潮、防尘、防腐
对于监控系统的各种采集设备来说，由于设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。如摄像机长期悬挂于棚端，防护罩及防尘玻璃上会很快被蒙上一层灰尘、碳灰等的混合物，又脏又黑，还具有腐蚀性，严重影响收视效果，也给设备带来损坏，因此必须做好摄像机的防尘、防腐维护工作。在某些湿气较重的地方，则必须在维护过程中就安装位置、设备的防护进行调整以提高设备本身的防潮能力，同时对高湿度地带要经常采取除湿措施来解决防潮问题。
4.3.2.2防雷、防干扰
只要从事过机电系统的维护工作的人都知道，雷雨天气一来，设备遭雷击是常事，给监控设备正常的运行造成很大的安全隐患，因此，监控设备在维护过程中必须对防雷问题高度重视。防雷的措施主要是要做好设备接地的防雷地网，应按等电位体方案做好独立的地阻小于1欧的综合接地网，杜绝弱电系统的防雷接地与电力防雷接地网混在一起的做法，以防止电力接地网杂波对设备产生干扰。防干扰则主要做到布线时应坚持强弱电分开原则，把电力线缆跟通讯线缆和视频线缆分开，严格按通信和电力行业的布线规范施工。
4.3.3某某大厦安全防范系统维护保养内容、范围
4.3.3.1视频监控系统
检查监视图像（主观评价等级），检查记录图像的回放质量，（至少能辨别人的面部特征）。
操作与控制的功能检查：如图像切换、云台转动、镜头光圈、变焦等功能是否正常。
检查摄像时间、电梯内楼层显示等图像的标识，显示的稳定性。
逐一检查、清洁系统的前端设备，包括镜头、防护罩等，并根据需要调整监视角度等。
4.3.3.2安全技术防范系统
对各种入侵探测器安装位置、角度、探测范围作步行测试检查；作防拆保护及防剪线保护实验；检查室外警戒范围的灵敏度。
对门禁系统的现场设备与主控设备进行逐项测试检查并进行登记；
对双鉴报警系统的现场设备与主控设备进行逐项测试检查并进行登记；
测试安防系统布防、撤防、旁路和报警显示功能。
检查报警探测器与摄像机、录像设备的联动功能。
中控室设备
检测通讯联络手段是否运行正常。
排除系统存在的故障。
根据甲方要求调整和修改系统软件。
检查供电系统（中控室供电设备、前端供电设备），对有后备电源的设备进行断电测试。
对中控室设备,包括:主机（矩阵切换、报警、门禁等）、控制台、监视器等设备、系统供电设备等进行检查、除尘；接线端子进行检查、紧固。
4.4某某大厦安防系统维护计划
4.4.1在接到甲方指定人员的故障保修电话或传真后，在维保人合同规定的时间内赶到现场检查、排除故障；
4.4.2故障解决方式
远程故障的电话诊断、故障处理的技术支持；
对电话不能解决和为确保系统的正常运行，乙方承诺接到甲方报修电话在合同规定时间内技术人员赶到现场进行故障分析、排除和拿出解决意见和方法。
4.4.3一般维护计划
4.4.3.1每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩、报警探头、门禁读卡器等部件要进行除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。室外温度应在－20℃～＋60℃，相对湿度应在10％～％；室内温度应控制在＋5℃～＋35℃，相对湿度应控制在10％～80％，留给机房监控设备一个良好的运行环境。
4.4.3.2根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控主管设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。
4.4.3.3对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头、监视器、显示器等。
4.4.3.4对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。
4.4.3.5对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机、门禁巡更服务器等长时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机和服务器等工作不正常。
4.4.3.6每月定期对监控系统和设备进行优化：监控控制软件、巡更软件、控制软件故障排除及恢复、病毒防范及消除、硬盘垃圾清理、电脑外设安装调试、系统安装调试与维护、应急、系统恢复及日常维护等；协助处理服务器软硬件故障及进行相关硬件软件的拆装等（视现场情况和需求定）。
4.4.3.7为确保发现问题能够及时维修。乙方应安排固定专业技术人员，长期为甲方提供技术服务，定期对甲方进行回访,提供每季度一次的定期信息服务：每季度第一个工作日，将上季度抢修、维修、维护、保养记录表以电子文档的形式报送监控中心负责人。
4.4.4安防报警系统常见问题及解决方法
4.4.4.1在一个安防报警系统进入调试阶段、试运行阶段以及交付使用后，都有可能出现这样那样的故障现象，这些故障现象或是不能正常运行，或是系统达不到设计要求的技术指标；或是整体性能和质量不理想，出现所谓的一些“软毛病”。这些问题对于一个监控工程项目来说，特别是对于一个复杂的、大型的监控工程不说，是在所难免的，最主要的是要及时解决和加强维护。
4.4.4.2已经过试运行并验收交付使用的系统，一般来说，短时期内不应该出现问题。即使投入使用的系统出现了问题，往往也是发生在设备质量或施工质量（特别是传输部分的施工质量）方面。下面就一些较为常见的故障，提供给日常维护人员作为参考。
4.4.5由设备和部件引起或反映出的故障及解决方法
4.4.5.1在设备（或部件）安装之前均应按要求进行调试、通电实验等工作。但尽管如此，由于安装过程中的某些原因，造成设备（或部件）出现问题也是常见的。
4.4.5.2电源的不正确引发的设备故障。电源不正确大致有如下几种可能：供电线路或供电电压不正确、功率不够（或某一路供电线路的线径不够，降压过大等）、供电系统的传输线路出现短路、断路、瞬间过压等。特别是因供电错误或瞬间过压导致设备损坏的情况时有发生。
4.4.5.3由于某些线路，特别是与设备相接的线路处理不好，产生断路、短路、线间绝缘不良、误接线等导致设备（或部件）的损坏、性能下降或设备本身并未因此损坏，但反映出的现象是出在设备或部件身上。
4.4.5.4由于某些设备（如带三可变镜头的摄像机及云台）的连线有很多条，往往处理不好，就会出现上述问题。特别是某些接插件的质量不良，连线的工艺不好，更是出现问题的常见原因。在这种情况下，应根据故障现象冷静地进行分析，判断在若干条线路上是由于哪些线路的连接有问题才产生那种故障现象。这样就会把出现问题的范围缩小了。另外，接插件方面，特别是BNC型接头，对焊接工艺、视频线的连接安装工艺要求都非常高，如处理不当，即使调试和试运行阶段没有出现问题，但运行一段后就出现问题了。特别值得指出的是，带云台的摄像机由于全方位的运动，时间长了，导致连线的脱落、挣断是常见的。因此，要特别注意这种情况的设备与各种线路的连接应符合长时间运转的要求。
4.4.5.5设备或部件本身的质量问题。一般来说，经过认真选择的已商品化的设备或部件是不应该出现质量问题的。即使出现问题，也往往发生在系统已交付使用并运行了相当长时间之后。
4.4.5.6除了上面所说的产品自身质量问题外，最常见的是由于对设备调整不当产生的问题。比如摄像机后截距的调整是个要求非常细致的精确的工作。如不认真调整，就会出现聚焦不好或在三可变镜头的各种操作时发生散焦等问题。
4.4.5.7设备（或部件）与设备（或部件）之间的连接不正确产生的问题。这方面的问题，大致会发生在以下几个方面：
阻抗不匹配；
通信接口或通信方式不对，这种情况往往发生在控制主机与解码器或控制键盘等有通信控制关系的设备之间；
驱动能力不够或超出规定的设备连接数量。比如，控制主机所对应的主控键盘和副控键的数量是有规定的。超过规定数量后将导致系统工作不正常。解码器云台工作电源功率比实际云台低，就驱动不了云台。
4.4.6传输系统出现故障的分析与解决方法
电视监控的传输系统，常用的还是以视频传输为主。下面仅就视频传输方式下出现的故障现象进行分析并提出一些解决方法。
视频传输中，最常见的故障现象是50周的工频干扰。表现形式是在监视器的画面上出现了一条黑杠或白杠，并且向上或向下慢慢滚动。这种现象多半是由系统产生了地坏路而引入了50周的工频干扰（交流电的干扰）所造成的。
监视器上出现木纹状的干扰。这种干扰的出现，轻微时不会淹没正常图像，而严重时图像就无法观看了（甚至破坏同步）。这种故障现象产生的原因较多也较复杂。大致有如下几种原因：
视频传输线的质量不好，特别是屏蔽性能差（屏蔽网不是质量很好的铜线网，或屏蔽网过稀而起不到屏蔽作用）。与此同时，这类视频线的线电阻过大，因而造成信号产生较大衰减也是加重故障的原因。此外，这类视频线的特性阻抗不是75Ω，以及分布参数超出规定也是产生故障的原因之一。这种故障原因，既难判断，又因判断后由于已施工完毕（布线已完毕），故难以用换线等办法解决。因此，选用符合标准和要求的视频电缆是必须事先保证的。决不能因考虑省钱而购买质量差的视频电缆线，否则后患无穷。
由于上述的干扰现象不一定就是视频线不良而产生的故障，所以判断是要准确和慎重。只有当排除了其它可能后，才能从视频线不良的角度去考虑。判断的方法是，在排除其它可能造成这种故障的原因之后，有条件的话，把剩余的这种视频电缆（如无剩余，则只好在系统中截取一段这样的电缆）送到检验部门去检测。检测结果不合格时，则可确定是电缆质量问题了。如果真是电缆质量问题，最好的办法当然是把所有的这种电缆全部换掉，换成符合要求的电缆，这是彻底解决问题的最好办法。
在干扰不十分严重的情况下，可以试着采取通过净化电源，在线连接的UPS向整个系统供电的方式，往往能减轻或基本消除干扰。但这种方法有时会因系统周围空间信号情况的不同而效果不明显或有时管用、有时不管用。
由于供电系统的电源不“洁净”而引起的。这里所指的电源不“洁净”，是指在正常的电源（50周的正弦波）上叠加有干扰信号。而这种电源上的干扰信号，多来自本电网中使用可控硅的设备。特别是大电流、高电压的可控硅设备，对电网的污染非常严重，这就导致了同一电网中的电源不“洁净”。比如本电网中有大功率可控硅调频调速装置，可控硅整流装置、可控硅交直流变换装置等等，都会对电源产生污染。
这种情况的解决方法比较简单，只要对整个系统采用净化电源或在线UPS供电就基本上可以得到解决。
系统附近有很强的干扰源。这可以通过调查和了解而加以判断。如果属于这种原因，解决的办法是加强摄像机的屏蔽，以及对视频电缆线的管道进行接地处理等。
由于视频电缆线的芯线与屏蔽网短路、断路造成的故障。这种故障的表现形式是在监视器上产生较深较乱的大面积网纹干扰，以至图像全部被破坏，形不成图像和同步信号。这种情况多出现在BNC接头或其它类型的视频接头上。只要认真逐个检查这些接头，就可以解决问题。
这类故障现象还有一点是容易判断的，即这种故障现象出现时，往往不会是整个系统的各路信号均出问题，而仅仅出现在那些接头不好的路数上。
由于传输线的特性阻抗不匹配引起的故障现象。这种现象的表现形式是在监视器的画面上产生的若干条间距相等的竖向干扰。
解决上述问题的根本办法是在选购视频电缆时，一定要保证质量。必要时应对电缆进行抽样检测。
由于传输线引入的空间辐射干扰。这种干扰现象的产生，多半是因为在传输系统、系统前端或中心控制室附近有较强的、频率较高的空间辐射源。这种情况的解决办法一个是在系统建立时，应对周边环境有所了解，尽量设法避开或远离辐射源；另一个办法是当无法避开辐射源时，对前端及中心设备加强屏蔽，对传输线的管路采用钢管并良好接地。
4.4.7其它故障现象
4.4.7.1云台的故障：一个云台在使用后不久就运转不灵或根本不能转动，是云台常见的故障。这种情况的出现除去产品质量的因素外，主要是以下各种原因造成的；
4.4.7.2只允许将摄像机正装（即摄像机坐在云台转台的上部）的云台，在使用时采用了吊装的方式（即将摄像机装在云台转台的下方）。在这种情况下，吊装方式导致了云台运转负荷加大，故使用不久就会导致云台的传动机构损坏，甚至烧毁电机。
4.4.7.3摄像机及其防护罩等总重量超过云台的承重。特别是室外使用的云台，往往防护罩的重量过大，常会出现云台转不动（特别是垂直方向转不动）的问题。
4.4.7.4室外云台因环境温度过高、过低、防水、防冻措施不良而出现故障甚至损坏。
4.4.7.5距离过远时，操作键盘无法通过解码器对摄像机（包括镜头）和云台进行遥控。这主要是因为距离过远时，控制信号衰减太大，解码器接受到的控制信号太弱引起的。这时应该在一定的距离上加装中继盒以放大整形控制信号。
4.4.7.6监视器的图像对比度太小，图像淡。这种现象如不是控制主机及监视器本身的问题，就是传输距离过远或视频传输线衰减太大。
4.4.7.7操作键盘失灵。这种现象在检查连线无问题时，基本上可确定为操作键盘“死机”造成的。“整机复位”等方式，可用此方法解决。如无法解决，就可能是键盘本身损坏了。
4.4.7.8如果采用的是射频传输系统，也可能是系统的交扰调制和相互调制过大而造成的。
4.4.7.9一个大型的、与防盗报警联动运行的电视监控系统，是一个技术含量高、构成复杂的系统。各种故障现象虽然都有可能出现，但只要把好所选用的设备和器材的质量关，严格按标准和规范施工，一般是不会出现大问题的。即使出现问题，只要冷静分析和思考，“对症下药”，不盲目地大拆大卸，是会较快解决问题的。
4.4.7.10通信不良故障，表现为受控的云台或电动镜头有时可正常动作，有时则不能（或延时）动作，或是动作之后停不住，这主要原因是通信线路有问题。如果通信线路有很多支路，可以断开各支路来判断通信故障的大概范围。
五、 楼宇自控系统维护服务的系统范围
空调系统；
新风系统；
给排水系统；
变配电系统；
冷源系统；
热源系统；
照明系统；
电梯系统；
其它相关楼控子系统。
5.1 预防性维护
5.1.1 电脑/网络管理
信息科技已经成为今日监控系统的核心，尤其需要大量资料传输的大型控制网络系统。因此若无适当的管理软件，有效管理这些最新科技产品，将是一般维修人员的极大挑战。
正如我们在某某大厦的BMS系统，我们提供高度可信的网络系统，包括服务器、工作站、打印机，现场控制器。这些分布在不同的控制室、各楼层机房，经由交换式集线器、网络接口卡等设备连接在以太网上。为了有效遏制电脑病毒和不当使用的后果，必须具备完善的管理系统以确保电脑/网络安全、网络效率，并利用维修工程师执行集中监管。
我们在本项目中已包含服务器、工作站、网络接口这些主要设备的一套完善的管理方案，见后。
5.1.2 电脑管理
在CONTINUUM工作站是本系统主要的人机界面，提供接近现场的操作及管理用途。然而这些电脑潜藏着不当使用或违反规定操作的风险。为了协助维护人员有效地管理这些资产并快速发现问题，我们在本项目中提供以下管理策略：
表5-1
电脑平台 管理策略
服务器 防毒-借助与Windows相兼容的杀毒软件,查毒杀毒,借以防护数据库资料
密碼-设定多重级别密码以管制使用。
操作工作站
OperatorStations 防毒-借助与Windows相兼容的杀毒软件,查毒杀毒,借以防护数据库资料
密码-设定多重级别密码以管制使用。
5.1.3 定期检测计划
目的：使维护工程师了解BMS监控系统、DDC控制器，传感器、开关、阀门、执行器…等现场元件位置而无遗漏，以方便维护及紧急维修。
A. 若有新来的工程师，通过此程序亦可很快熟悉现场，而有效执行维护保养工作
B. “预防重于治疗”，及早发现问题，避免问题产生，使BMS系统维持良好运作。
我公司将根据系统的分布情况，作出本年度的系统性检测计划，在业主同意的情况下，根据时间安排每半年一次，逐个楼层、逐个DDC的定期检测，包括与其他系统（如照明系统）的相关连动测试。
定期系统设备维护周期及检测方法见表5-2。
表5-2定期维护周期
维护周期 维修服务对象
Servicemaintenance
equipment 硬件检查
HardwareChecking 软件检测
SoftwareChecking 管理核查
Management
Investigation 备注
Remark
每季度
four/Year 每半年
Twice/Year 每一年
Once/
Year
CONTINUUM服务器、工作站、打印机、网络接口
CONTINUUMsever,workstation,printers,network